では、フラット３５はなぜ経営者にとってローン審査が優しいのでしょうか？

住宅ローン審査の基準は様々な観点から行われますが、重要な審査基準として

「返済比率」

があります。

返済比率とは、住宅ローンの返済額が収入に占める割合のことです。

住宅ローン返済比率＝住宅ローン年間返済額÷年収

この比率が、金融機関が定める基準以下でなければなりません。

そして、この返済比率を計算する上で、金融機関は「審査金利」という住宅ローン金利を使って計算します。

みなさんが金融機関で目にする金利は「店頭金利」と言われるもので、実際に住宅ローンの返済額を計算するときに使われる金利です。

これに対して「審査金利」とは、住宅ローン審査を行うために、金融機関内部で使われる金利です。

住宅ローンの返済期間は３５年など長期に及びますので、金融機関は将来の金利上昇なども考慮して、店頭金利よりも審査金利を高めに設定しています。

ですので、例え店頭金利で計算すると返済比率が基準値に収まっていても、審査金利で計算すると基準をオーバーすることがあるのです。

しかし、フラット３５は「店頭金利＝審査金利」です。

よって、審査金利で計算される返済比率も、民間の金融機関より緩和されることとなります。

会社の業績により、年収を低く抑えている会社経営者の方も、店頭金利と審査金利が同じフラット３５であれば、住宅ローン審査が通りやすくなるのです。

会社経営者の中には、所有するマイホームを経営する法人に貸し付け、家賃収入を受け取り、不動産所得として確定申告をする方もいると思います。

経営する法人にマイホームを貸し付けるメリットとして

・法人側で支払い家賃が経費計上できる

・家賃収入に対応する経費を不動産所得の経費に計上し、経営者個人の所得を圧縮できる

・家賃収入は受け取っても社会保険料がかからない

などが挙げられ、節税スキームとしてオーソドックスに活用され、顧問税理士から提案を受ける経営者の方も多いと思います。

しかし、家賃収入を受け取り、不動産所得として確定申告をする際に落とし穴が待ち受けていることがあります。

会社経家者は前に説明した審査面の理由から、住宅金融支援機構のフラット３５で住宅ローンを借りている方も多いものです。

しかしフラット３５は“１００％居住用”である住宅に対してのみ融資をしてくれる住宅ローン商品です。

つまり、フラット３５で住宅ローンを借りて、購入したマイホームを会社に貸し付け、家賃収入を得た時点で、１００％居住用では無くなりますから、“契約違反”になってしまうのです。

通常であれば、自宅を法人へ貸し付けて家賃収入を得ていることは、住宅金融支援機構には分からないでしょう。

しかし会社経営者は、住宅ローンの借り換えを行う際にも、住宅金融支援機構のフラット３５で借り換える事が多くあります。

借り換え申請の際には「課税証明書」や「確定申告書の写し」を提出しますので、その時に所有するマイホームが１００％居住用ではなく、一部事業として使われている事が発覚してしまいます。

過去にはマイホームを法人に貸し付け、家賃収入を得て不動産所得として確定申告を行っていたばかりに、住宅金融支援機構から借り換えが拒否され、利息の節約ができなかった経営者の方もいました。

また、最悪の場合には契約違反としてローンの一括返済を求められることもありえます。

９９％の税理士は税金面のメリットだけを説明して、会社経営者へアドバイスをしている方がほとんどです。

会社経営者の住宅ローンは税金面だけではなく、様々な要素が入り組んでいますので、総合的に提案してくれるアドバイザーにご相談ください。