投資用物件のローンがある場合にはどうする?

多くの会社経営者は、

「明日の売上が分からない・・・」

と不安に感じていることでしょう。

 

士業などで顧問契約でもない限り、景気などの

経済情勢や世の中の流行、他社の動向や天候など、売上が安定しない理由を数えればいくつも

出てくるはずです。

 

そんな中、“安定した売上”を作る方法として、不動産投資があります。

 

ロバート・キヨサキ氏の「金持ち父さん 貧乏父さん」を読んで、不動産投資を始めるサラリーマン投資家もいますが、会社経営者はこの本が出版される以前から不動産投資を行う方が数多くいました。

 

それはやはり「安定した売上を作りたい」という思いからでしょう。

しかし住宅ローンの審査上、不動産投資のローンがあると、それも借金としてカウントされます。

 

借金としてカウントされると何が困るかというと、「返済比率」に悪影響を及ぼすことです。

返済比率とは、住宅ローンの審査上非常に重要な指標の1つです。 

返済比率が、金融機関の定める上限を超えてしまいますと、住宅ローン審査は通らなくなります。

 

この返済比率の計算式の分子には「その他のローン」があります。

その他のローンに、不動産投資のローンもカウントされるため返済比率が悪化し、ローン審査が通りづらくなります。

 

そのような時にはどうするべきでしょうか?

 

この返済比率は、A銀行は30%が上限だけれども、B銀行は35%までOKなどと、金融機関ごとに異なります。

 

ですから、希望の銀行で審査が通らなかった場合には、返済比率が緩い金融機関にあたってみるのも

一つの手です。

 

更に、きちんと不動産所得の確定申告を行い、ローンの利息を所得の計算上経費に算入しているのであれば、不動産投資のローンは返済比率にカウントしない金融機関もあります。

 

例えば、以下のような状況の経営者がいたとします。

・不動産投資のローン返済額:年150万円

・購入希望物件の住宅ローン返済額:年300万円

・役員報酬:年1,000万円

 

この場合、返済比率は

(150万円+300万円)÷1,000万円=45%

となります。

 

返済比率45%ですと、住宅ローン審査を通るのはなかなか難しいでしょう。

 

しかし不動産投資のローンを個人の返済能力とは切り離し、返済比率の計算にはカウントしないで審査を行ってくれる金融機関もあるのです。

 

そうなると、

300万円÷1,000万円=30%

となり、ローン審査もクリアすることになります。

 

しかし、こういった対応をしてくれる金融機関はごく少数ですので、会社経営者の方が住宅ローンを

検討する際には事前の対策が必要となってきます。

 

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担当ファイナンシャルプランナー

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【CFP 真崎 喜雄】

幼少の頃2DKへの公団住宅に住んでいたため、マイホームへ強い憧れを持っていました。しかし、初めての住宅購入では失敗・・・その経験から住宅購入者が失敗を未然に防ぎ、満足のいく家づくりのお手伝いをしています。   家づくりへの想いはコチラ

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