中小企業の経営者の場合、個人の年収だけでなく「会社の決算内容」や「経営の安定性」も審査対象になります。

金融機関は、社長個人の返済能力と同時に、「会社の将来性」も見ています。

たとえ黒字決算であっても、利益が一時的だったり、自己資本比率が低いと慎重に判断されることがあります。

また、売上が伸びていても、キャッシュフローが悪化していればリスクとみなされることもあります。

銀行は「安定した返済原資が確保できるか？」を最重視しているのです。

経営者は、節税のために役員報酬を低く設定していることがあります。

会社の利益を抑えることで法人税を軽減する狙いがありますが、その結果、住宅ローン審査では「年収が低い人」として扱われてしまうのです。

例えば、会社から毎年数百万円の役員貸付金を受け取っていたり、社宅を利用している場合でも、それらは「所得」としてカウントされません。

銀行の審査書類には「源泉徴収票」や「確定申告書上の所得金額」しか反映されないため、実態よりも低い収入と判断されるのです。

「長年取引している銀行だから、住宅ローンも通りやすいだろう」と思われる方もいますが、実際にはメインバンクだから特別扱いされることはほとんどありません。

むしろ、メインバンクは会社の経営実態をよく知っているため、他行よりも厳しい目で審査を行うケースもあります。

経営内容や資金繰りに課題があると判断されれば、ローン実行を見送られることもあるのです。

こうした背景から、民間の銀行で住宅ローン審査が通らなかった経営者の方が検討すべき選択肢が、「フラット３５」です。

フラット３５とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利型の住宅ローンです。

返済期間中は金利がずっと変わらないため、将来の金利上昇リスクを避けたい方に人気があります。

最大の特徴は、「審査基準の考え方が民間の銀行と異なる」点にあります。

住宅ローンの審査では、「返済比率（返済負担率）」が重視されます。

返済比率 ＝（住宅ローン年間返済額 ÷ 年収）×１００

この比率が、一定の基準に収まる必要があります。

ここで注意すべきなのが、「どの金利で計算するのか？」です。

一般的な銀行では、将来の金利上昇を見込んで「審査金利」という高めの金利で試算します。

たとえば、

・店頭金利：０．６％

・審査金利：３．５％

このように実際の金利よりも３％近く上乗せして計算するため、同じ年収でも「返済比率オーバー」となりやすいのです。

一方、フラット３５では「店頭金利＝審査金利」。

つまり、審査時に金利を上乗せしないため、返済比率が低く算出され、結果的に審査に通りやすくなります。

フラット３５では、「確定申告書の所得金額」で審査を行います。

たとえ役員報酬を抑えていても、直近の安定した収入実績があれば柔軟に判断される傾向があります。

また、民間の銀行のように「会社の決算内容」や「業績トレンド」を細かくチェックされることが少ないため、節税による見かけの年収の低さが多少あってもカバーできるケースがあります。

民間の銀行では、経営者本人の返済能力だけでなく、法人の決算書や資産状況まで確認されるのが一般的です。

一方、フラット３５は「個人の収入に基づいた住宅ローン」であるため、法人の赤字や業績変動の影響を受けにくいのが特徴です。

特に、創業間もない社長や個人事業主、法人成りしたばかりの方など、決算書の安定性がまだ低い時期には、大きなメリットになります。

経営者の中には、節税のために「所得を極端に低く見せる」方もいます。

たとえば、個人への役員報酬を３００万円未満にして、ほとんどを会社経費として処理しているケースです。

しかし、フラット３５の審査では「確定申告書上の所得金額」で返済比率を算出します。

つまり、どんなに会社の内部留保が多くても、所得が低いと融資額は増えません。

「節税」と「住宅ローン審査」のバランスを取ることが重要です。

マイホーム購入の１〜２年前から、計画的に役員報酬を見直しておくことをおすすめします。

フラット３５の審査では、直近２〜３年分の確定申告書の提出が求められます。

そのため、前年の所得が一時的に低下していたり、赤字申告をしている場合は注意が必要です。

「前年だけ赤字」「経費を多く計上した年がある」といったケースでも、担当者が事情を説明できれば考慮されることがありますが、根拠となる資料を準備しておくと安心です。

フラット３５は審査が柔軟とはいえ、全額借入（フルローン）は難しい傾向にあります。

購入価格の１割程度の自己資金を用意しておくことで、審査通過率が上がります。

また、頭金があることで毎月の返済負担も軽くなり、資金繰りの安定にもつながります。

経営者の方が住宅ローンをスムーズに通すためには、次の３つのポイントを意識することが大切です。

１：マイホーム購入の１〜２年前から役員報酬を安定させる

節税よりも「審査で見られる年収」を重視する期間をつくる。

２：法人の決算内容を整える

赤字決算や大きな役員貸付金があるとマイナス評価につながるため、決算書のバランスを意識する。

３：フラット３５を上手に活用する

固定金利の安心感と審査の柔軟さを活かし、経営者でも通りやすい選択肢として検討する。

会社経営者の住宅ローン審査は、サラリーマンに比べてハードルが高いのは事実です。

しかし、ポイントを押さえて準備すれば、決して不可能ではありません。

・年収が低く見えても、実態に合わせた申告調整で改善できる

・フラット３５を活用すれば、返済比率の面で有利に働く

・経営実績よりも個人の返済能力を重視してもらえる

こうした特徴を理解し、計画的に準備を進めれば、経営者でも安心してマイホーム購入を実現できます。

「会社の数字」と「個人の信用」を両立させる住宅ローン戦略を、早めに立てておくことが成功のカギです。