「共有名義」とは、住宅や土地などの不動産を、複数の人が共同で所有することをいいます。

登記簿上で、たとえば「夫２分の１、妻２分の１」といった形で持分割合を記載します。

共有名義にする主な理由は次のとおりです。

・夫婦でお金を出し合って購入した

・親子でお金を出して購入した

・相続対策として名義を分けておきたい

一見すると合理的な仕組みのように思えますが、実際にお金を出した割合と、登記の持分割合が一致していないと、贈与とみなされてしまう点に注意が必要です。

たとえば、次のようなケースを考えてみましょう。

・住宅価格：５，０００万円

・子ども（購入者本人）が４，０００万円を出す

・両親が１，０００万円を援助する

この場合、資金の出し方に応じて考えられるケースは３つあります。

両親から１，０００万円をもらって子どもが家を買えば、これは明らかに「贈与」です。

ただし、住宅取得資金の贈与には非課税枠が設けられており、一定の条件を満たせば税金がかからない場合もあります。

しかし、非課税枠を超えると贈与税の対象になります。

※非課税枠は年度ごとに変わるため、最新の税制を確認する必要があります。

もし両親から「借りた」という形にするなら、借用書を作成し、返済計画を明確にしておく必要があります。

利息を支払わない場合、税務署から「実質的に贈与だ」と判断される可能性もあるため注意が必要です。

最も自然な方法がこれです。

両親が１，０００万円を負担したなら、その資金の出資割合である５分の１（１，０００万円 ÷ ５，０００万円）の持分で登記します。

こうすれば、両親は「自分のお金で自分の資産を取得した」ことになるため、贈与にはあたりません。

例１：親子でお金を出し合って購入する場合

・住宅価格：５，０００万円

・子ども（購入者本人）：４，０００万円

・親：１，０００万円

この場合、子どもが持分５分の４、親が持分５分の１として登記すれば、税金上も問題ありません。

例２：夫婦で住宅ローンを組む場合

・住宅価格：５，０００万円

・夫：住宅ローン４，０００万円

・妻：住宅ローン１，０００万円

この場合、夫の負担割合は８０%、妻は２０%です。

登記もそれに合わせて、不動産の持分を「夫：５分の４、妻：５分の１」とするのが基本です。

もし半分ずつ（２分の１ずつ）などで登記すると、妻が実際に拠出した資金よりも多くの資産を得たことになり、夫から妻への贈与と判断される可能性があります。

共有名義に関するトラブルで多いのが、“気持ちで名義を入れてしまう”ケースです。

（１）せっかくだから夫婦で半分ずつ

実際には夫の収入だけでローンを組み、妻は一切お金を出していないにもかかわらず、「夫婦だから半分ずつにしたい」とするケース。この場合、夫→妻への贈与とみなされる可能性が非常に高いです。

（２）親の資金援助を受けたが、全額子ども名義で登記した

よくあるのが「親が資金援助してくれたけれど、登記は１００％子どものみ」というケース。

これは、金額が大きければ贈与税の対象となる可能性が高まります。

住宅取得資金の贈与の非課税制度を使わない場合には、贈与税の対象になる可能性があるため注意しましょう。

（３）夫婦共有の預金から出した場合

共働き夫婦の場合、「夫婦共有の口座から支払った」というケースがあります。

しかし、その口座にどちらがどれだけお金を入れていたかで、実質的な出資割合が異なる場合があります。

税務署は資金の出どころを重視するため、記録を残しておくことが重要です。

共有名義で不動産を購入することは、必ずしもメリットばかりではなく、デメリットも存在します。

◎メリット

・出資割合に応じて公平に所有できる

・親子や夫婦で資産を共有できる

・住宅ローン控除をそれぞれが受けられる（一定条件あり）

△デメリット

・登記割合を間違えると贈与税のリスクが生じる

・売却や相続の際にトラブルになりやすい

・住宅ローンの手続きが複雑になる場合がある

とくに親子で共有の場合、将来的に相続が発生したときに手続きが複雑化することもあります。

親の持分を子どもが相続する形になりますが、他の兄弟姉妹がいる場合には、遺産分割の対象になることもあるため注意が必要です。

① 資金の出どころを明確にする

「誰がいくら負担したのか？」をきちんと記録しておきましょう。通帳の振込記録や領収書など、客観的な証拠を残すことが大切です。

② 登記割合は出資割合と一致させる

不動産登記の持分割合は、「出したお金の割合」と一致している必要があります。曖昧にせず、しっかり計算して登記を依頼しましょう。

③ 契約前に専門家に相談する

税金や登記の問題は非常に複雑で、後から修正ができない場合もあります。購入前にFP・税理士・司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

ファイナンシャルプランナー（FP）は、単にお金の計算をするだけでなく、次のようなサポートが可能です。

・資金計画の作成（誰がいくら負担するか）

・贈与税や住宅取得資金の非課税の制度活用のアドバイス

・将来の相続を見据えた所有割合の提案

・住宅ローン控除の最適化

「共有名義にするか迷っている」

「どんな割合で登記すればいいか分からない」

そんな時は、購入前に相談することが最も大切です。契約後や登記後では、修正が難しくなるケースが多いからです。

共有名義で住宅を購入する場合、一番大切なのは次の一言に尽きます。

「登記割合＝実際に出したお金の割合」

これを守れば、基本的に贈与税の問題は生じません。

逆に、この原則を守らないと、思わぬ税負担や将来、相続トラブルに発展する可能性があります。

・出資割合と登記割合を一致させる

・証拠となる振込記録を残す

・専門家に早めに相談する

この３点を意識しておけば、安心してマイホームの夢を実現できます。

「夫婦で力を合わせてマイホームを買いたい」

そんな気持ちはとても素晴らしいものです。

ただし、登記や税金のルールを正しく理解していないと、思わぬトラブルを生むこともあります。

共有名義は、家族の協力を形にできる素晴らしい方法です。

迷ったときは、FP・税理士・司法書士などの専門家にぜひご相談ください。

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