99%の税理士が知らない節税の落とし穴|社長の住宅ローン相談所

99%の税理士が知らない節税の落とし穴|社長の住宅ローン相談所

会社経営者の方が住宅ローンを借りる際には、ローン審査への不安がついて回ります。

 

中小企業は経営基盤が不安定ですし、役員報酬も会社の業績に応じて大きく変動することが多いでしょう。

 

金融機関からは、

 

「役員報酬が不安定=ローンの返済原資が不安定」

 

と見られてしまいますので、会社経営者の住宅ローン審査は厳しくなりがちです。

 

例えメインバンクへ住宅ローンの審査を申し込んでも、メインバンクだからといって審査基準が緩くなることはありません。

 

会社経営者が審査で厳しいジャッジを受けた時に検討する住宅ローンとして、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」があります。

 

■フラット35はなぜ住宅ローン審査が優しいか?

では、フラット35はなぜ経営者にとってローン審査が優しいのでしょうか?

 

住宅ローン審査の基準は様々な観点から行われますが、重要な審査基準として

 

「返済比率」

 

があります。

 

返済比率とは、住宅ローンの返済額が収入に占める割合のことです。

 

住宅ローン返済比率=住宅ローン年間返済額÷年収

 

この比率が、金融機関が定める基準以下でなければなりません。

 

そして、この返済比率を計算する上で、金融機関は「審査金利」という住宅ローン金利を使って計算します。

 

みなさんが金融機関で目にする金利は「店頭金利」と言われるもので、実際に住宅ローンの返済額を計算するときに使われる金利です。

 

これに対して「審査金利」とは、住宅ローン審査を行うために、金融機関内部で使われる金利です。

 

住宅ローンの返済期間は35年など長期に及びますので、金融機関は将来の金利上昇なども考慮して、店頭金利よりも審査金利を高めに設定しています。

 

ですので、例え店頭金利で計算すると返済比率が基準値に収まっていても、審査金利で計算すると基準をオーバーすることがあるのです。

 

しかし、フラット35は「店頭金利=審査金利」です。

 

よって、審査金利で計算される返済比率も、民間の金融機関より緩和されることとなります。

 

会社の業績により、年収を低く抑えている会社経営者の方も、店頭金利と審査金利が同じフラット35であれば、住宅ローン審査が通りやすくなるのです。

 

■節税対策に注意

会社経営者の中には、所有するマイホームを経営する法人に貸し付け、家賃収入を受け取り、不動産所得として確定申告をする方もいると思います。

 

経営する法人にマイホームを貸し付けるメリットとして

 

・法人側で支払い家賃が経費計上できる

・家賃収入に対応する経費を不動産所得の経費に計上し、経営者個人の所得を圧縮できる

・家賃収入は受け取っても社会保険料がかからない

 

などが挙げられ、節税スキームとしてオーソドックスに活用され、顧問税理士から提案を受ける経営者の方も多いと思います。

 

しかし、家賃収入を受け取り、不動産所得として確定申告をする際に落とし穴が待ち受けていることがあります。

 

会社経家者は前に説明した審査面の理由から、住宅金融支援機構のフラット35で住宅ローンを借りている方も多いものです。

 

しかしフラット35は“100%居住用”である住宅に対してのみ融資をしてくれる住宅ローン商品です。

 

つまり、フラット35で住宅ローンを借りて、購入したマイホームを会社に貸し付け、家賃収入を得た時点で、100%居住用では無くなりますから、“契約違反”になってしまうのです。

 

通常であれば、自宅を法人へ貸し付けて家賃収入を得ていることは、住宅金融支援機構には分からないでしょう。

 

しかし会社経営者は、住宅ローンの借り換えを行う際にも、住宅金融支援機構のフラット35で借り換える事が多くあります。

 

借り換え申請の際には「課税証明書」や「確定申告書の写し」を提出しますので、その時に所有するマイホームが100%居住用ではなく、一部事業として使われている事が発覚してしまいます。

 

過去にはマイホームを法人に貸し付け、家賃収入を得て不動産所得として確定申告を行っていたばかりに、住宅金融支援機構から借り換えが拒否され、利息の節約ができなかった経営者の方もいました。

 

また、最悪の場合には契約違反としてローンの一括返済を求められることもありえます。

 

99%の税理士は税金面のメリットだけを説明して、会社経営者へアドバイスをしている方がほとんどです。

 

会社経営者の住宅ローンは税金面だけではなく、様々な要素が入り組んでいますので、総合的に提案してくれるアドバイザーにご相談ください。

 

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個人事業主や法人役員の方、住宅ローン審査でお悩みではありませんか?

 

金融機関は会社経営者への住宅ローンの貸し出しに非常に慎重です。例え普段お付き合いのあるメインバンクに申し込みをしても、借入額の減額やお断りされることもあります。

 

数多くの経営者の住宅ローンのお手伝いをしてきた当社が、社長のお悩みを解決するお手伝いを行います。

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幼少の頃2DKの公団住宅に住んでいたため、マイホームへ強い憧れを持っていました。しかし、初めての住宅購入では失敗・・・その経験から住宅購入者が失敗を未然に防ぎ、満足のいく家づくりのお手伝いをしています。 

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茨城県取手市・守谷市・つくばみらい市エリア発行のフリーペーパー「シンヴィング」様より住宅購入相談FPとして取材を受けました。(クリックで拡大します)

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