住宅ローン審査の「返済負担率」とは？｜住まいのお金FP相談室
住宅ローンを申し込む際、金融機関が最も重視するのがローンを借りる方の「返済能力」です。
その中でも、「返済負担率」という指標が重要な役割を果たします。
返済負担率は、住宅ローンの審査において、どれだけ安定して返済ができるかを測る指標の一つです。
この指標がどのように計算され、どのように審査に影響を与えるのかを理解しておくことが、住宅ローン審査を通過するためには不可欠です。
この記事では、返済負担率の基本的な計算方法から、住宅ローン以外の返済が与える影響、返済負担率を抑えるための具体的な対策までを詳しく解説をしていきます。
返済負担率とは？
「返済負担率」とは、住宅ローンを借りる際に金融機関が最も重視する指標の一つです。
簡単に言うと、
「年収に対して、どれくらいの割合でローンの返済をしているのか？」
を示す数値です。
この指標は、住宅ローンを返済するためにどれだけの余力があるのかを測るため、非常に重要なものとなります。
返済負担率は以下の計算式で求められます。
返済負担率（％） = ローンの年間返済金額 ÷ 年収 × １００
この数値が低ければ低いほど、返済に対する余力が高いとみなされ、金融機関から融資を受けやすくなります。
一方、比率が高ければ高いほど、返済の余力が少ないと判断され、融資が難しくなる可能性があります。
返済負担率の計算方法
ここで具体的な計算例を挙げてみましょう。
例１：基本的な計算
まず、住宅ローンの年間返済額が１２０万円で、源泉徴収票に記載されている年収が５００万円の場合の返済負担率を計算します。
返済負担率 = １２０万円 ÷ ５００万円 × １００ = ２４%
この場合、返済負担率は２４%になります。
一般的には、返済負担率が２５%～４０%以内であれば、金融機関の審査基準を満たしているとされます。
例２：住宅ローン以外の返済がある場合
住宅ローン以外にも借り入れがある場合、返済負担率はそれらを加算して計算されます。
例えば、マイカーローンや教育ローンなどがある場合を考えてみましょう。
・住宅ローン年間返済額：１２０万円
・マイカーローン年間返済額：８０万円
・教育ローン年間返済額：４０万円
・年収：５００万円
この場合、返済負担率は次のように計算されます。
返済負担率 = （１２０万円 + ８０万円 + ４０万円） ÷ ５００万円 × １００ = ４８%
この場合、返済負担率は４８%となり、かなり高い数値となります。
ほとんどの金融機関では、この返済負担率では融資を断られる可能性が高くなります。
返済負担率が審査に与える影響
金融機関は、住宅ローンを貸し出す際に、借り手の返済能力が確保されているかどうかを最も重視します。
そのため、返済負担率が低ければ、借り手が安定して返済できると判断され、審査が通過しやすくなります。
返済負担率は、以下のように審査に直接的な影響を与えます。
返済負担率が低い場合
借り手が返済を滞るリスクが低いため、融資を受けやすくなります。
特に返済負担率が２５%以下であれば、金融機関は安定した返済能力を持っていると判断することが多いです。
返済負担率が高い場合
返済に対する負担が大きく、万が一収入が減少した場合などに返済が滞るリスクが高まります。
そのため、返済負担率が４０%以上になると、融資を拒否される可能性が高くなります。
金融機関が定める返済負担率の上限は、各金融機関によって異なりますが、一般的には２５%～４０%以内とされています。
それ以上になると、返済が困難になる可能性が高いため、融資を受けることが難しくなります。
返済負担率を下げるための対策
返済負担率を下げることは、住宅ローン審査を通過するために非常に重要です。
以下に、返済負担率を下げるための具体的な方法をご紹介します。
１．他のローンを事前に完済する
最も効果的な方法は、住宅ローンの申し込み前に、他のローン（マイカーローン、教育ローン、クレジットカードのリボ払いなど）を完済しておくことです。
これにより、返済負担率を大きく下げることができます。
２．ローンの借り換えを検討する
複数のローンを支払っている場合は、ローンの借り換えを検討してみましょう。
高金利のローンを低金利のものに借り換えることで、月々の返済額を減らすことができます。また、複数のローンを一本化することで、返済負担を軽減することが可能です。
３．返済期間を見直す
返済負担率を抑えるためには、住宅ローンの返済期間を長くすることも有効です。
返済期間を延ばすことで、月々の返済額を減らすことができます。
ただし、返済期間が長くなると、総返済額が増えるため、無理のない範囲で調整することが大切です。
４． 頭金を増やす
頭金を多く支払うことで、住宅ローンの借入額が減少し、月々の返済額が減ります。これにより、返済負担率を抑えることができます。
返済負担率の上限と金融機関の審査基準
金融機関は、返済負担率だけではなく、以下の要素も含めた総合的な審査を行います。
・勤務先の安定性：勤続年数や企業の業績など
・年収の安定性：年収が一定しているかどうか
・信用情報：過去のローン返済履歴やクレジットカードの利用状況
・頭金の額：自己資金をどれだけ用意できているか
これらの要素を総合的に判断し、融資の可否が決まります。
まとめ：返済負担率を理解し、適切な対策を講じましょう
住宅ローン審査において、最も重要な審査指標の一つが「返済負担率」です。
返済負担率が低ければ、返済の安定性が高いと判断され、審査が通過しやすくなります。
しかし、住宅ローン以外にもローン返済がある場合は返済負担率が高くなり、審査に影響を与えるため、事前に他のローンを完済するなどの対策が必要です。
返済負担率を理解し、自分の状況に応じた対策を講じることが、スムーズに住宅ローン審査を通過するためのカギとなります。
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