フラット35 借入コンサルティング

フラット35は住宅金融支援機構の提供する、長期固定金利型住宅ローンです。固定金利の安心感があることはもちろん、国が税金を使って金利優遇制度を準備しているお得なローン商品となっています。

ずっと固定金利の安心【フラット35】

 

【フラット35で借りる4つのメリット】

  長期固定金利

長期固定金利

フラット35の最大のメリットは、何といっても「固定金利」の安心感です。

 

最長35年間、借入時の金利が継続して適用されますから、将来に渡って家計の見通しが立てやすくなります。

 

当初は変動金利で住宅ローンを借り、将来金利が上昇してきたタイミングで固定金利に借り換える返済計画を立てる方もいますが、そのタイミングを判断することはプロでも非常に難しいものです。

 

しかし、ローン返済の最初から最後まで金利が同じであれば、金利タイプの変更手続きが必要なく、将来の金利上昇を心配する必要もありません。

 

②住宅宅品質が高い

住宅品質が高い

フラット35では建築に関する独自の技術基準を設けています。

 

住宅を建築する際には建築基準法を守らなければならないのはもちろんですが、フラット35は建築基準法よりも厳しい技術基準を定めています。

 

そして、その独自の技術基準が守られた住宅であるかを、第三者機関が現場の進行に合わせてチェックしていきます。

 

通常、住宅建築の際には建築会社に依頼された設計士が図面を書き、現場検査も行います。

 

しかし、建築会社から報酬をもらう設計士としては、依頼者である建築会社へ施工上の問題点を指摘しづらい立場でもあります。

 

しかし、フラット35は「設計検査⇒中間検査⇒完了検査」と、中立的で独立した立場の専門家が現場確認を行いますので、施工ミスを事前に防止することにもつながります。 

 

③金利優遇を受けられる

住宅品質

フラット35には通常のフラット35とは別に、フラット35Sという金利区分が設けられています。

 

これはフラット35よりも更に上の技術基準で建築する場合、一定期間金利を優遇してくれる制度です。

 

金利優遇部分は、国の予算から補填されていますので、活用しない手はありません。

 

住宅の技術基準だけではなく、「子育て世代への金利優遇制度」や「移住定住化促進の金利優遇制度」などが設けられており、住宅ローンの返済額を軽減できる仕組みがあります。

 

④中古古住宅でも安心して購入できる

住宅診断

フラット35の住宅ローンは中古住宅の購入時にも利用できます。

 

中古住宅の場合であっても、フラット35の技術基準を満たしている住宅のみローンの借り入れが可能です。

 

そして新築住宅同様、フラット35の技術基準をクリアしている住宅であることを書面で証明する必要があります。

 

その証明は、第三者の立場である設計士が住宅診断を行ったうえで、フラット35の技術基準に適合しているか否かを判断します。

 

つまり、フラット35の技術基準に適合している中古住宅であれば、一定のレベルの品質を確保した住宅であり、末永く安心して住み続けられることになります。

 

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【フラット35での借り入れが検討されない2つの理由】

フラット35は、様々なバリエーションで活用することが可能です。

しかし、住宅購入希望者の中で、積極的にフラット35を検討している方は多くはありません。

 

銀行ローンとフラット35をしっかりと比較検討したうえで銀行ローンに決めたのであれば良いのですが、「固定金利」か「変動金利」かという表面的な検討で判断している方が多く見受けられます。

 

では、住宅ローン選びについて、より深く掘り下げて検討しない理由は何でしょうか? 

 

  審査基準・申し込み手続きに詳しい人が少ない

銀行は自社の住宅ローンを販売した方が利益率は高いため、積極的にフラット35の販売活動を行っていません。

 

そのため、フラット35は銀行窓口で申し込むことが可能であるにも関わらず、そのルールについて少し突っ込んだ相談をすると答えることができないぐらいです。

 

そのような状況下では、相談者は銀行ローンを優先して検討することとなります。

 

  不動産会社が提案しない

不動産会社もフラット35は積極的に提案しない会社がほとんどです。

その理由は「面倒」だからです。

 

フラット35は独自の技術基準に基づいて建築する必要がありますが、その基準をクリアしていることを書面で証明する必要があり、中古住宅などでは特にその書面を準備するのに時間がかかります。

 

不動産会社からすれば、1日でも早く売買契約を成立させ、売り上げを計上したいので、フラット35に比べて手続き書類が楽な銀行ローンを使いたがります。 

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【フラット35 5つの借入コスト削減方法とは?】

フラット35はどこで申し込んでも、基本的なルールは大差ありません。

 

しかし、フラット35のコンサルティングを行う当社であれば、住宅購入に係る総予算を節約する様々なご提案が可能です。

 

  事務手数料負担の削減

建築中

フラット35で借り入れる場合保証料はかかりませんが、融資事務手数料として2%(税抜き)の負担が発生するのが一般的です。

 

しかし、モーゲージバンクと建築会社が提携し、この融資事務手数料を優遇していることがあります。

 

当社では、融資事務手数料が0.4%(税抜き)~の建築会社と業務提携しています。

 

仮に3,000万円を借り入れる場合の融資事務手数料の負担は以下の通りとなります。

 

融資事務手数料率

2%

0.4%

融資事務手数料金額

600,000円

120,000円

 

上記の様に、融資事務手数料が優遇される建築会社へ依頼することにより、住宅ローンの借り入れコストが10万円単位で節約可能です。

 

これは例えば、建築面積30坪の住宅購入計画だとすると、坪単価16,000円の値引きと同じ効果となります。(60万円―12万円=48万円÷30坪)

 

②団体信用生命 保険料コスト削減

団体信用生命保険

団体信用生命保険とは、住宅ローンを借りている方がお亡くなりになった場合に、保険金で残債を支払ってくれる生命保険制度です。

 

銀行から住宅ローンを借りる場合には、団体信用生命保険への加入が必須ですから、健康上の理由で生命保険へ加入できなければ住宅ローンを借りることもできません。

 

しかし、フラット35は団体信用生命保険への加入が“任意”となっています。加入しなければ住宅ローン金利は0.2%マイナスされます。

 

団体信用生命保険へ加入できる健康状態であっても、“あえて”団体信用生命保険へ加入しないという方法もあります。

 

しかし、団体信用生命保険へ加入しないのは、ご家族にとっては大きなリスクですし、不安なことと思います。

  

そこで、民間の生命保険に加入するのです。

 

団体信用生命保険はその商品の特性上、住宅ローンを借り入れている方全員で団体を組み、その団体に加入されている方の平均年齢で生命保険料が算出されています。

 

逆に民間の生命保険は、契約者の年齢で保険料を算出します。

 

ですので、団体信用生命保険の加入者平均年齢よりも若く、更にタバコを吸わず、健康体料率が適用でる方は保険料コストの分だけ総支出が抑えられます。

 

③金利利優遇制度がある

金利優遇

フラット35は、建築基準法よりもワンランク上の技術基準を採用しています。

 

そして、フラット35にはもう1段階上の技術基準の場合に適用となるフラット35【S】という金利区分があります。

 

この制度は、フラット35【S】の技術基準を満たしていれば、フラット35の金利よりも0.25%引き下げとなるものです。

 

更に【S】だけではなく、「子育て支援型」「地域活性型」という制度が設けられています。

 

■「子育て支援型」

子育て支援型とは、子育て支援に積極的な地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、フラット35の当初5年間の金利を年0.25%引き下げる制度です。

 

■「地域活性型」

地域活性型とは、人口減少に悩む地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、UターンやIターンなどで住宅を購入する方に対して当初金利を0.25%引き下げる制度です。

 

フラット35【S】の金利優遇と、「子育て支援型」や「地域活性型」の金利優遇はダブル適用も可能です。

 

ダブル適用となれば、当初5年間は0.5%(0.25%+0.25%)もの金利優遇を受けられることとなります。

 

④住宅ローン返済方法のアドバイス

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」という2種類の返済方法があります。

 

しかし、建築会社や不動産会社、銀行までもが通常は「元利均等返済」という返済方法でローンの試算をし、お客様から申し出がなければ当たり前のようにそのままローン契約の手続きが行われます。

 

その理由は、「元利均等返済」は当初のローン返済額が少ないように見せられ、現在の家賃との比較がしやすいからです。(売りやすくなる)

 

しかし、もう1つの返済方法である「元金均等返済」の方が、住宅ローンの総返済額は低く抑えられます。

 

本当はお客様ごとに返済方法をシミュレーションしてベストな返済方法をセレクトするべきです。

 

当社が様々なシミュレーションから、あなたにベストな返済方法をご提案します。

 

⑤住宅ローン控除 還付金コンサルティング

住宅ローン控除

住宅購入時には、対象者であれば住宅ローン控除が適用になり、13年間に渡ってお支払いになる所得税等が還付されます。

 

還付金額はお客様ごとに異なりますが、通常はトータルで200万円~300万円もの税金が還付されます。

 

「確定申告を行えば税金が戻ってくる」ということまでは理解している方も多いのですが、もう一工夫することにより、還付税金の最大化を目指すご提案を行っています。

 

住宅ローン控除の最大化を目指すためには、上記④で触れた返済方法の選択はもちろん、ご夫婦でどのように住宅ローンを組むのか?も重要となってきます。

 

銀行ローンでは、ご夫婦で住宅ローンを借りる場合、ペアローンなどという考え方がありますが、フラット35は少し特殊で「連帯債務者」という考え方になります。

 

連帯債務者というローンの組み方を理解していませんと、住宅ローン控除で還付金の最大化を目指すこともできません。

 

当社がお客様に代わって、住宅ローン控除の最大化を目指すための様々なシミュレーションを行いご提案します。

 

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【フラット35 当社のサポート体制】

当社がフラット35の借り入れ支援をしたお客様には、特別な優遇特典及び万全なバックアップ体制をご用意しています。

 

  フラット35の審査ノウハウの提供 

先に書きましたように、フラット35は非常に良い住宅ローンですが、銀行も不動産会社もその取扱いルールや審査基準などには詳しくないために、積極的に提案はしません。

 

当社はフラット35について、今まで数多く借り入れのお手伝いをしてきましたので、取り扱いルールや審査基準にも精通しており、安心してお任せいただけます。

 

また、住宅ローン審査にお困りの方も、当社が今まで培ってきたノウハウを惜しみなく提供し、あなたがローン審査を突破するお手伝いも行っています。

 

②住宅購入予算診断 追加シミュレーション無料!

住宅購入予算診断

住宅購入予算診断を受けたお客様には、追加シミュレーションの作成を3パターンまで無料で対応いたします。

 

住宅購入予算診断とは、あなたが購入しても将来の教育資金や老後生活資金に困ることのない、適正な購入予算を診断するサービスです。

(詳しくはコチラをご覧ください)

 

物件の検討がより具体的に進んでいくと、「購入金額」「諸費用」「住宅ローン金利」「返済方法」なども具体化していきます。

 

そのタイミングで再度住宅購入予算診断を行い、あなたの将来に死角のないマネープランをお届けします。

 

③仲介手数料優遇

仲介手数料

仲介手数料は「不動産価格×3%+6万円+消費税」で計算するのが一般的です。

 

フラット35で住宅ローンを借入したお客様には、?%割引を適用させていただきます。(割引率は初回無料面談時にご案内します)

 

恐らく、他の不動産会社ではここまで仲介手数料を割り引くことはないと思いますので、期待していてください。

 

④火災保険料節約コンサルティング

火災保険

火災保険料はどこの損害保険会社で加入しても同じではありません。

 

構造・立地・用途ごとに損害保険会社が得意とするパターンは異なります。

 

A社 387,130円

B社 271,580円

 

これは全く同じ保険金額、補償内容で複数の損害保険会社で火災保険の見積もりを取得した際の保険料です。

 

一番高い保険会社と、一番安い保険会社では実に10万円以上の開きがあります。

 

当社と提携している保険代理店にて、コストパフォーマンスの高い保険会社でのご提案が可能です。

 

⑤無料設置の太陽光発電

太陽光発電

アメリカでは既にスタンダードである太陽光発電の第三者所有モデルサービスですが、日本でも少しずつ導入するご家庭が増えています。

 

第三者所有モデルとは、太陽光発電一式を無料で設置してもらえ、10年後に所有権の無償譲渡を受けるもので、約700,000円(太陽光発電無料設置会社試算)もの経済的なメリットがあります。

 

当社はこの無料設置の太陽光発電の取り扱い店ですので、住宅ローン手続きと一体となってご案内することが可能です。

 

⑥各種有資格者と連携してバックアップ

バックアップ

当社は各種有資格者と提携しています。

 

住宅購入時には、「住宅ローン控除」や「住宅取得資金の贈与」といった税制上の優遇制度があります。

 

しかしこれらは複雑な法律を理解していなければ、思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。

 

当社は複数の税理士と提携していますので、お客様の状況ごとに最適な税理士をご紹介可能です。

 

他にも、不動産の所有権登記やご両親の遺言書作成に伴う贈与などは司法書士が、住宅購入に対して老後の生活資金に不安があれば年金制度の専門家である社会保険労務士と連携し、お客様の不安を1つ1つ丁寧に解消していくことが可能です。

お問い合わせ

【すでに土地や建築会社を決めている方でもOK!】

 

当社は今まで多くの不動産会社、建築会社と連携してフラット35の取り扱いを行ってきました。

 

お客様が購入希望の土地や住宅を決めた状況であっても、不動産会社や建築会社の担当者と情報・進捗状況を共有しながら、フラット35のローンコンサルティングを提供しています。

 

購入する不動産を既に決めている方でも、サポートは可能ですので、まずは無料の初回相談をご利用ください。

 

お問い合わせ・相談申し込みフォーム

お問い合わせ、ご相談のお申し込みはこちらのお問い合わせフォームにご記入いただき、送信ボタンを押してください。

 

お問い合わせ内容を確認させていただき、3営業日以内にご連絡を差し上げます。

 

相談時間については、土日及び夜間もご相談が可能です。


平日忙しくて時間が取れない場合や、仕事終わりにもご相談頂く事ができます。

 

また、頂いた個人情報は厳重に管理いたします。お問い合わせを頂いてもこちらから無理な提案や押しつけは絶対に致しませんのでご安心下さい。

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【CFP 真崎 喜雄】

幼少の頃2DKへの公団住宅に住んでいたため、マイホームへ強い憧れを持っていました。しかし、初めての住宅購入では失敗・・・その経験から住宅購入者が失敗を未然に防ぎ、満足のいく家づくりのお手伝いをしています。   家づくりへの想いはコチラ

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FP協会より取材①
FP協会より取材②

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茨城県取手市・守谷市・つくばみらい市エリア発行のフリーペーパー「シンヴィング」様より住宅購入相談FPとして取材を受けました。(クリックで拡大します)

シンヴィング取材記事

千葉土建の会員である工務店さん向けに「工務店が知っておくべき資金計画」の研修講師を行いました。

セミナー風景①
セミナー風景②

千葉県東葛飾エリア発行のニューファミリー新聞社様にて、著書「生命保険見直し成功マニュアル」が紹介されました。

ニューファミリー新聞社取材記事①
ニューファミリー新聞社取材記事②

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