住まいのお金FP相談室の真崎です。

先日、大きなお屋敷の前を通った際に、営業マンらしき人たちがゾロゾロと出てきて、アパート建築で有名な会社の車で走り去っていきました。

アパートを建設すると、土地の相続税評価が下がり、借入金（債務）もできるので相続税対策に有効です。

相続税に無縁の方でも、不動産所得をマイナスにすることで、所得税・住民税の節税を目的として不動産投資を始める方も多くいます。

しかし、税金対策ばかりに目が行ってしまうと、節税になることで満足してしまい、事業としての計画が甘く、将来的にキャッシュフローが悪化してしまう可能性が高くなります。

そうならないためには、投資を行うエリアで長期に渡って賃料を得られる間取りをよく検討する必要があります。

ですが、投資エリアでニーズの高い間取りを自分で調べるのは難しいもの。

そういった場合には、賃貸需要の市場調査を行っている会社へ相談すると、様々な角度から調査結果を提供してくれます。

以下はあるエリアで、間取りごとの需要と供給を出してもらったデータになります。（一部抜粋）

【ワンルーム／１K／１DK】

需要：３７．３％　　供給：６４．２％

【１LDK／２ｋ／２ＤＫ】

需要：２５．３％　　供給：１８．７％

【２ＬＤＫ／３ｋ／３ＤＫ】

需要：２３．９％　　供給：１１．６％

【３ＬＤＫ／４ｋ／４ＤＫ】

需要：１１．２％　　供給：４．９％

このデータを見ると、ワンルーム／１ｋ／１ＤＫで部屋を探している人が一番多いのですが、供給も需要の１．７２倍あることが分かります。

逆に２ＬＤＫ以上は需要に供給が追いついておらず、ＤＩＮＫＳ世帯にターゲットを絞った戦略が有効かも知れませんね。

家賃収入を得る上でワンルームは効率的ですが、これだけ供給が多いと築年数の経過とともに家賃は値崩れし、価格競争に巻き込まれることは必至でしょう。

ちょっと地方都市に行くと、空室だらけのアパートが林立しているエリアも多くあります。

例え家賃保証を付けていても、いずれ保証賃料は見直しが入りますから、将来的に家賃収入でローン返済を賄えなくなる事態も考えられます。

不動産投資の最大の目的は、将来的なキャッシュフローを生み出す仕組みを作ることです。

将来のキャッシュフローを生み出すために投資した結果として、税金対策になり、＋αの金銭的価値を得ることができるのです。

アパートを建築すれば、黙っていても入居者が入る時代ではありませんので、事業計画はますます重要になってきます。

不動産投資を検討する際には、くれぐれも主たる目的を間違えないようにご注意ください。

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